在威海乳山市郊沿海楼盘较为集中的地区有：银滩。她距乳山市区有20公里（开车15分钟），就银滩沿海楼盘开发、销售、辅助设施都比较成熟。医院、学校、班车、浴场、饭店、仙人桥军舰等旅游设施都已经建成，银滩附近的“潮汐糊娱乐中心”和“集娱乐购物为一体的大型超市”也在乳山市政府的拟建计划中。

    银滩房产开发商据了解总共有25家，就开发项目、楼盘档次也不同。就银滩房产土地购买价格从03年到今价格从10万/亩也上涨到40万/亩；就银滩楼盘价格从03年的900—1100元/平方（当时最高价1400元/平方）、04年的1000—1230元/平方（当时最高价2000元/平方）、05年的1200—3000元/平方（目前最高价4000元/平方，均价为1700元/平方）。

    乳山沿海楼盘门前是沿海公路，沿海公路到海边平均有100米左右，这里的气候舒适、环境幽雅很适合用来旅游、休闲渡假、养老所用，而此地楼盘价格以附近生活设施不断的完善而呈迅猛的上涨趋势。银滩85%以上的楼盘都已被异地人（济南、东北、河北、北京、天津等地）购买，并且银滩各房产公司的楼盘价格、异购方式、返点都很透明，而且大多数银滩房产公司都有和异地房产公司合作过，也都很成熟。基本返点的架构为：2—3个点，在规定时间内看销售业绩来不断提升返点，最高到5个点。

    我们在乳山停留了1天（5月4日）平均走访了11家房产公司：海林花园、珍珠湾花园、胜利国际花园、青银·银海园、益海花园、海润观海苑、鸿基·海都花苑、东泰·海都花苑、中豪渡假村、海韵阳光花园、银滩如意花园。

    其中有合作意向的有：益海花园、中豪渡假村、海润观海苑、鸿基·海都花苑。平均都是3个点的返点，并且看房的费用由我们自己承担。

    益海花园的于总经理，给了我们一份他们起草的合作合同来供我们公司参考（合同我们已经带回），初步协商为楼盘包干，包干期限为4个月。起步返点为3个点，在规定期限内销售了90%以上返点为4个点，100%返点为5个点。（可以详见合同）

    中豪渡假村，虽然已经刚和北京的一家房产公司签定合同，但是他感觉北京的公司实力有限，很有想和我们合作的意向，并且中豪渡假村的楼盘结构、规模、质量和结构都是银滩最好的，和我们企业开展的规模很符合。

 

    综上所述：银滩楼盘以及周边设施发展已经较为成熟和趋于完善。就目前现状分析，我们与乳山银滩楼盘合作的可能性是有但不是很“深”，仅仅是以代销方式来进行合作，谈不上更深层次的合作。不过，我们企业可以进行尝试性合作但不能做为主要方向，渗入市场深挖渠道是我们现阶段的关键。

    建议我们企业，一方面就目前项目开展浅层次合作（也就是代销或包干），一是我们在石家庄的异地置业中心的知名度需要在最短时间里借助多方面渠道分层次的进行大力度塑造；二是更方便我们企业与诸多地域的房产开发商高层深层次的接触合作有可能，变被动于主动。然而我们企业要把工作重心放到他们的二期三期开发和真正意义上的“合作”上，以及闭塞区域观海楼盘的整体包装策划销售上。

制约我们深层次的合作因素有四：

1、  目前我们企业在乳山的知名度和影响力不高；

2、  我们的包装策划异地观海楼盘的经验和渠道少；

3、  我们企业与乳山当地政府的接触几乎为零，也就是对该区域楼盘发展规划的进程不是很熟悉；

4、  我们如果以风险金做的话，对我们企业的投资有很大的风险。

基于以上因素我们目前不是很容易和银滩观海楼盘开发商进行深层次的主动的合作，还需要有深层次的沟通。

 

 

    荣 成周边观海楼盘主要集中于荣成新开发区并且沿海楼盘开发的很少。荣成开发区观海楼盘主要面对的市场是：荣成当地消费者和少量的东北、北京的消费者。荣成市区内观海楼盘的均价在2600左右。我们在荣成总共走访了2家房产开发商：十里河小区、桃园得润居。而针对石家庄异地置业市场开发性不高，一是价格偏高 二是离海边距离较远。该地区的楼盘卖点：离海有一定距离，夏天不会特别的潮湿，海风较小，高层还能观海；靠近市区所以相应的生活设施配备十分完善；交通、购物、娱乐休闲相应便利很多。针对我们企业可以把该楼盘做为我们经营的一个分支项目而不是重点项目。

 

    石 岛位于胶东半岛的最东端，距荣成43公里，是一个三面环海的岛屿，素有“海上明珠”之称，这里依山傍海，风景秀丽，空气清新，环境宜人，交通便利，拥有中国北方最大的渔港－－石岛港，以及成山头、九顶铁槎山等名胜风景区。年平均气温11.8度，夏季平均气温20.8度，冬季平均气温-0.4度，夏无酷暑，冬无严寒，年降水量800毫米，属暖温带海洋性湿润气候。石岛空气洁净，系天然健康氧吧空气污染指数始终在2级以上，负离子含量每平方米达4000多个，比一般城市高10-20倍。石岛湾山清水秀，风光旖旎，万米银滩石岛湾天然海水浴场、镆铘岛国际游乐中心、朝阳山森林公园、凤凰湖风景区都是理想的休闲度假之所。万米海水浴场，水清浪柔，沙细滩缓，潮迹线下150米之内，最深不足1.6米，是绝无仅有的天然泳区。整个岸滩和浴场底部由颗粒均细的晶体状沙粒裹覆，不含泥土成分，由于其特有的区位和地貌形状，水质通体透明。

    我们在石岛主要走访了1家房产开发商：海风花园。

    海风花园，位于石岛湾省级旅游度假区内，尽享石岛湾最美的海岸线，处于石岛湾国际海水浴场、朝阳山风景区、04年开工投资两亿美元兴建的凤凰湖综合旅游工程等旅游景点的环抱之下，紧邻石岛渔家民俗旅游度假村，前面即是美丽的大海，真正实现了家与大海的零距离接触。该楼盘的辅助设施建设也已成规模海风花园地处石岛海滨旅游度假区内，北依青山，南望大海，山水兼美，交通便利。总建筑用地7.7万平米，总建筑面积约5万平米，绿化率达55％。园区主张建筑与自然的有机结合，规划建造景观别墅、低密度住宅等多种建筑形态，户型从50平米—300平米，总户数600户，满足现代健康生活的需要，园区结合依山临海的自然景观，邀请著名园林设计公司，建造欧式风格的自然山水，园区内流水潺潺，绿意盎然，与门前的海岸休闲景观长廊一气呵成，园区还建有豪华观海会馆等配套设施，智能化系统设置，与海零距离接触的同时，更能享受到度假式生活的便捷与舒适。

    海风花园的楼盘整体规划是考察山东威海沿海楼盘最完善的。不仅楼盘布局、结构、升值潜力都是比较之下最好的。并且我们与该楼盘销售经理就合作一事进行了详细沟通也达到了共识，基本楼盘销售返点在2.5个点。不过就海风花园策划、销售是由上海天策公司独立完成。我们企业的切入点不是很高，但是通过代理该楼盘的异地销售代理可以很大程度上提升我们企业的产品档次和销售格局。

 

    俚 岛同样也是一个三面环海的地区，那里相对应的楼盘开发商较少。并且山东政府计划将于05年底在俚岛和文登建设跨海大桥，并且是中国首条沿海公路的必经之地。我们主要走访了4家房产企业：盛泉房产集团、大顺庄园、淄博度假村、中隆集团。

    盛泉集团主要经营：食品、纺织、水产品、房产等等，其中房产投资占总投资的70%。盛泉房产集团的楼盘名称为阳光花园，此楼盘依山而建离海有2公里的距离，在楼盘的附近该集团正在建设购物超市和洗浴中心。所以相应的楼盘价格较低，均价在：1200左右不超过1300元/平方，目前所剩楼盘有200余套。并且通过交流我们感觉到该集团的房产经理对我们企业的经营方式很感兴趣，并且与我们企业通过石家庄的异地置业中心合作意向很浓。（我们企业很容易与该企业进行深层次的接触并且都有意向进行深层次的合作）

    大顺庄园位于威海市俚岛度假区，依山面海的齐都大顺庄园，由山东大顺集团投资兴建。共占地35万平米，绿化率59%，容积率37%，设有国际高尔夫球场练习区，老年人活动中心，幼儿园等大型会所。中心有3万平的大型公园，距天然海水浴场仅1000米。有别墅243m2和173m2两种四室型户型，低价每平方1600元，总价38.8万和27.7万出售 [二期12月开盘每平方2000元以上]。现已一期开发了500栋别墅，在没有做任何对外宣传的基础上已经销售了近405套，所剩95套别墅有173 m2的小户型别墅15套；243 m2的户型别墅80套。一期500套别墅于05年6月底交房（由于楼盘价格偏低，针对返点也较为低：1.5个点）。物业管理计划最先由山东大顺集团来操作，最后移交给山东正规的物业管理公司。该别墅群冬天没有采暖设施，并且通过与该楼盘销售经理沟通得知，荣成所有房产开发商受当地政府所制约导致：楼盘建设、楼盘销售和一系列证书办理同时进行。[二期6月开盘共500套别墅每平方均价：1800元] （借以上情况分析，我建议我们企业与该开发商有必要进行深层次的接触，找到彼此合适的深层次合作方式并且开发潜力很大，可从这里掘到“第一桶金”。）

    淄博度假村紧靠大顺庄园，同样也是淄博开发商在此地开发楼盘。该度假村总共有楼盘18栋基本都是5层结构，离海边800米左右，平均是以64.5平和72平的小户型为主，每套平均价格在10万元左右（2楼：1620元/平，3楼：1660元/平，5楼：1490元/平）。就目前考察现状分析该楼盘基本都已经入住，就有50套未达成销售。开发商人员基本都已经撤回了总集团，现在就有该集团下属的物业公司在此地进行物业管理。

    中隆花园总体用地面积为46667平方米，总建筑面积为50540平方米，绿化面积为18302.9平方米，建筑密度为0.296，绿化系数为46%，容积为1.087。现在正处在旺销时期未达成销售楼盘有200多套，平均价格为1700—1800元/平。遗憾的是我们此次前去没有看到该公司的负责人，但是已经留下了彼此的联系方式。

 

    综上所述：荣成周边沿海楼盘和乳山沿海楼盘比较起来，整体综合开发、与异地中介合作的销售模式并不是很成熟。大多数房产公司都没有进行对外宣传，并且和异地房产中介公司的接触不是很多，然而对我们企业的楼盘超市的规模和高起点定位有一定的兴趣。如果我们企业在合作模式上主动承担一定的投资风险，那么我们和该地区的楼盘开发商一定会有较为深层次的合作甚至形成垄断经营。

不利因素分析：

1、大多数楼盘附近的辅助设施：商场、休闲场所、医院、学校、邮局……建设不是很完善，这也是导致目前价格偏低的主要原因；

2、虽然有很浓的合作意向，但是对我们企业的楼盘超市的销售效果并不是很了解有很多疑虑；

3、该楼盘群距海的平均距离在800米—1000米左右，观海效果有很大的影响；

4、诸多开发商都由于该地区政府原因，导致了：楼盘建设、楼盘销售、楼盘系列证书办理都是同一时间一起进行。

有利因素分析：

1、该地区没有一家楼盘开发商在石家庄设置异地楼盘销售处，他们的合作模式比较模糊，有很大的合作空间，有利于我们企业对该地区的楼盘进行垄断经营。

2、该地区的楼盘价格普遍较低，升值空间巨大。快速占领市场是我们首要考虑的问题。

3、该地区的政府对沿海楼盘的公共设施建设投资很大，这就更加促进该地区的楼盘升值潜力。

4、 “异地楼盘销售超市”这种经营模式，对于该地区很多楼盘开发商而言都是较为感兴趣的新合作模式。对我们快速渗透该市场有很大的契机！